Para a maioria das pessoas, adquirir um imóvel representa a maior transação financeira de suas vidas. Trata-se do anseio pela casa própria, o investimento seguro, o abrigo familiar. Porém, esse sonho pode rapidamente se tornar um pesadelo se a aquisição não for precedida da devida precaução jurídica.
Recentemente, surgiram decisões judiciais que atenuam a necessidade de apresentar todas as certidões dos vendedores. Existe quem entenda isso como um "relaxamento" burocrático. Encaro como um risco inútil.
De fato, a matrícula do imóvel é o documento crucial que atesta a posse e registra ônus, encargos e penhoras. Contudo, ela não narra toda a trama. Há circunstâncias que ainda não provocaram bloqueios ou averbações - e é precisamente neste ponto que reside o perigo.
Por exemplo, um vendedor pode estar enfrentando uma ação laboral. Ele está ciente da alta probabilidade de ser sentenciado e, antes da sentença ser publicada, vende o imóvel para evitar que seja penhorado. Para quem adquire, tudo aparenta estar "limpo": a inscrição está em dia e o nome do vendedor, sem restrições no Serasa. Porém, o perigo está oculto — e pode se manifestar meses mais tarde, com um bloqueio judicial imprevisto.
O mesmo princípio é aplicável a execuções fiscais, protestos e ações judiciais. Não existe tranquilidade sem a presença de negativações. Mesmo sem uma restrição formal, o processo pode existir.
Portanto, antes da assinatura de qualquer acordo, o comprador deve solicitar e o advogado deve providenciar a obtenção de todas as certidões necessárias: cíveis, trabalhistas, federais, estaduais, municipais e de protestos. É fundamental para assegurar a segurança jurídica.
Como profissionais da área jurídica, não abdicamos deste método. Embora a recente jurisprudência define que certas certidões não são imprescindíveis, adotamos o princípio da precaução. No final das contas, o seguro se tornou obsoleto e a confiança, quando abalada, é complicada de restaurar.
A mesma precaução é válida para a aquisição de imóveis em construção. Neste cenário, a atenção da análise se desloca: é necessário descobrir quem está por trás da promessa. A construtora já concluiu quantos projetos? Quantos projetos estão em progresso? Quais são suas ações judiciais - atrasos, cobranças, desistências? Existem débitos fiscais? Antes de entregar o patrimônio de uma vida a uma empresa, é necessário levar em conta todos esses aspectos.
Em síntese, a aquisição de um imóvel é um ato jurídico intrincado que requer investigação e prudência. As certidões não são meras formalidades; são ferramentas de defesa. Negligenciar suas recomendações é como dirigir sem freio - pode parecer que tudo está sob controle, até que se perde a direção.
*Aleksander Szpunar Netto é advogado especializado em Regularização de Imóveis e Processos de Usucapião. Ele é o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Águas de Lindóia/SP.