O salto no valor das terras agrícolas no Brasil tem mudado o perfil de quem investe no campo. Em cinco anos, o preço médio do hectare mais que dobrou, passando de R$ 14.818,10 em 2019 para R$ 31.609,87 em 2024, segundo a Scot Consultoria. A valorização, que chega a 113% no período, transformou a terra em ativo estratégico, mas também elevou o risco de decisões apressadas em um mercado que exige cada vez mais rigor jurídico.
Na prática, o aumento da demanda não eliminou um problema antigo: a irregularidade fundiária. Imóveis com documentação incompleta, registros inconsistentes ou pendências legais continuam circulando no mercado, muitas vezes sem que essas informações apareçam de forma clara na negociação. O resultado é que parte dos compradores assume passivos que só se revelam depois da assinatura do contrato.
Esses riscos vão além da papelada. Questões ambientais, disputas de posse e falhas no registro podem limitar o uso da área, travar operações e até inviabilizar o acesso a crédito rural. Em um cenário em que exigências como CAR, SIGEF e georreferenciamento passaram a ser critérios básicos para financiamento, a irregularidade deixa de ser um detalhe e passa a impactar diretamente o valor do investimento.
É nesse ponto que a due diligence deixa de ser um procedimento técnico e passa a ser uma etapa decisiva da negociação. Trata-se de uma investigação completa sobre o imóvel, que cruza dados jurídicos, ambientais e documentais antes da compra. Sem esse filtro, o que parece uma oportunidade pode carregar um histórico que compromete toda a operação.
Para o especialista do escritório Pinheiro, Câmara e Dreyer, Maurilio Pinheiro, o erro mais comum ainda está na forma como o comprador avalia o risco. “Muita gente analisa preço, localização e produtividade, mas não enxerga o passivo jurídico como parte do negócio. Quando isso aparece depois, o impacto financeiro costuma ser significativo e, em alguns casos, difícil de reverter”, afirma.
Esse tipo de cuidado ganha peso em um mercado que vem se tornando mais seletivo. Instituições financeiras, tradings e parceiros comerciais passaram a exigir maior regularidade das propriedades, o que influencia desde taxas de financiamento até a viabilidade de contratos futuros. Não se trata apenas de evitar problemas, mas de garantir que o ativo seja, de fato, utilizável e negociável.
Na avaliação do especialista, a tendência é que esse nível de exigência continue avançando. “A terra valorizou, mas junto com isso veio uma necessidade maior de transparência e organização. Quem entra nesse mercado sem olhar para esses pontos pode acabar comprando um problema em vez de um patrimônio”, observa. Em um ambiente mais profissionalizado, a segurança jurídica deixa de ser um diferencial e passa a ser condição básica para que o investimento se sustente no tempo.